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Há terrenos por todo o país cuja história está enterrada na memória dos mais velhos. O avô sabia onde acabava o seu e começava o do vizinho. Os filhos, talvez. Os netos, quase de certeza que não.
Portugal tem cerca de 3,4 milhões de imóveis rústicos presos em heranças por partilhar, o equivalente a um terço de todos os terrenos rústicos do país. E uma parte significativa acumula um problema ainda mais fundo: os herdeiros que constam das matrizes fiscais já morreram, porque as habilitações de herdeiros nunca foram feitas de geração em geração.
Não se sabe quem são os donos e, muitas vezes, nem sequer onde começa e acaba o que é de cada um. A boa notícia é que existe um caminho para resolver isto.
Sem mapa não há escritura
Para vender um terreno rústico herdado não basta haver acordo entre herdeiros. A lei exige que o imóvel esteja identificado na conservatória do registo predial e que tenha uma Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), validada no Balcão Único do Prédio (BUPi). Ou seja, é preciso provar, num mapa, onde fica o terreno e quais são os seus limites exatos.
"Agora até é mais difícil de fazer coisas pela calada", disse ao ECO Eugénia Amaral, coordenadora da eBUPi, a estrutura que gere o projeto. A georreferenciação criou um filtro que não existia: ao desenhar o terreno num mapa e submetê-lo à validação de um técnico, obriga a ligar aquilo que a pessoa diz ser seu à realidade do território.
Quem invoque usucapião, isto é, a posse continuada de um terreno ao longo de anos como forma de adquirir a propriedade, tem de o apresentar no próprio processo de RGG, com documentação própria. Só depois de a justificação estar concluída e publicada pode registar a titularidade. A RGG identifica o terreno, não transmite a propriedade.
Nos 173 municípios do Continente que ainda não têm cadastro predial, concentrados no Norte e no Centro, este exercício é especialmente difícil. Não há base de referência oficial, os limites nunca foram formalizados e os vizinhos nem sempre concordam sobre onde acaba o terreno de um e começa o do outro. Quando alguém reclama usucapião, o processo pode arrastar-se anos em tribunal.
É para cortar este nó que o Governo prepara um novo mecanismo: um processo especial que permitirá a um único herdeiro desencadear a venda de um imóvel da herança sem o acordo dos restantes, desde que se verifiquem determinadas condições. Também por isso, tratar já da georreferenciação dos teus terrenos é urgente.
Os quatro passos
- 01Identificar os herdeiros vivos. Se a herança ficou parada em gerações anteriores, pode ser preciso fazer habilitações de herdeiros sucessivas, um processo notarial que reconhece os legítimos sucessores em cada geração. Sem este passo, não tens legitimidade para avançar.
- 02Obter a Representação Gráfica Georreferenciada. Há duas formas. A mais moderna é a app eBUPi, no telemóvel: vais ao terreno, marcas os vértices no mapa e submetes o ficheiro, que será validado por um técnico. A outra é ir a um Balcão BUPi municipal, nos municípios aderentes, onde técnicos te ajudam a localizar o prédio com a ajuda de um algoritmo que, com base nos terrenos já identificados à volta, aponta a localização provável. A validação demora, em regra, menos de um mês.
- 03Atualizar o registo predial. Com a RGG validada, tratas do registo na conservatória e, se for caso disso, invocas usucapião com a documentação adequada, em processo próprio, antes de registar a titularidade.
- 04Avançar para a partilha ou a venda. Com o registo atualizado e a RGG em ordem, os proprietários podem fazer escritura de partilha, vender o terreno ou esperar pelo novo processo especial que permitirá a um único herdeiro forçar a venda, caso os restantes não cooperem.
Quanto custa
Até 30 de setembro de 2026, a RGG era gratuita para prédios rústicos ou mistos até 50 hectares. Um diploma publicado em Diário da República a 15 de abril de 2026 pôs fim a essa gratuitidade: desde então, cada identificação e georreferenciação custa entre 10 e 15 euros por prédio, consoante o número de imóveis em causa.
Os prédios rústicos continuam a ter uma redução de 65% nos emolumentos do registo predial. "Terminando a gratuitidade, não termina o mundo", reconheceu Eugénia Amaral.
Na altura, o BUPi cobria 42% da área identificável do país, com alguns municípios acima dos 60% e muitos ainda muito atrás.
Para famílias com terrenos há décadas sem gestão, sem registo atualizado e sem limites claros, o custo é pequeno face ao que está em jogo. É a diferença entre estar preparado para usar o novo processo de venda de imóveis indivisos quando ele entrar em vigor ou deixar o problema para os netos.
Escrito por Luís Leitão — para o Portefólio Perfeito.
Escrito por Luís Leitão. Este artigo foi publicado originalmente no ECO a 20 de maio de 2026.
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