As contas que vão mexer com a casa de senhorios e inquilinos

Quando deixam de existir limites às rendas dos novos contratos?

O novo regime antecipa em três anos o fim do controlo das rendas nos novos contratos, e o valor passa a ser definido livremente entre senhorio e inquilino. Com o programa Mais Habitação, a renda de um novo contrato não podia ultrapassar a do contrato anterior com um coeficiente de 1,02, regra que estaria em vigor até 31 de dezembro de 2029.

Quantas rendas antecipadas e que caução pode o senhorio exigir?

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Até três rendas antecipadas, sem teto para a caução. O Mais Habitação limitava a duas rendas antecipadas e duas de caução. Na prática, o senhorio pode pedir mais dinheiro à entrada, o que pesa sobretudo para quem tem pouca poupança.

A duração dos contratos com prazo certo muda?

Não. Os contratos com prazo certo continuam a não poder ter duração inferior a um ano nem superior a 30 anos.

O senhorio pode impedir a renovação automática mais facilmente?

Sim, e esta é uma das alterações mais visíveis. O senhorio pode recusar a renovação com uma simples comunicação prévia ao inquilino, sem esperar por um período mínimo de vigência. O Mais Habitação só permitia essa oposição à primeira renovação depois de três anos de contrato.

Os senhorios ganham margem para recuperar a casa ou renegociar logo no fim do primeiro período. Os inquilinos perdem a estabilidade que tinham garantida nos primeiros anos.

Que atrasos no pagamento da renda justificam o fim do contrato?

Dois meses ou mais de renda em atraso passam a ser suficientes. O mesmo vale para atrasos superiores a oito dias em mais de três ocasiões num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses. O regime anterior exigia três meses de atraso ou mais de quatro atrasos de oito dias em 12 meses.

O senhorio tem prazo para avançar com a resolução?

Sim, e fica mais alargado. O direito de resolução caduca seis meses depois de se verificarem as condições de atraso previstas na lei. Antes, eram três meses.

Os despejos tornam-se mais rápidos?

O Governo promete simplificar o processo, eliminando "passos administrativos e notificações inúteis". O despejo e o pagamento das rendas em dívida passam a ser decididos num único processo, e o Executivo quer acabar com os expedientes usados para atrasar a decisão final.

O regime atual assenta numa ação comum com regras e entraves que variam de caso para caso, o que torna os processos lentos e imprevisíveis. O novo modelo é mais uniforme, mas só a prática nos tribunais vai mostrar se os prazos encolhem tanto quanto o Governo promete.

Quando é que o Estado garante a renda ao senhorio?

A garantia pública mantém-se e é reforçada. Aplica-se às rendas que vençam depois do fim do prazo de oposição ao despejo e também durante a suspensão desse prazo por pedido de apoio judiciário. Reduz-se assim o risco de o senhorio ficar sem receber enquanto o processo decorre.

Há apoio para quem fica sem casa depois de um despejo?

Sim. É criado um fundo de emergência para a habitação, que pode pagar até 2.300 euros por mês em despesas de alojamento ou realojamento, durante um máximo de seis meses seguidos. Abrange quem é despejado por incumprimento e vítimas de violência doméstica.

O fundo é financiado pelo Orçamento do Estado e gerido pelo IHRU, com a Segurança Social, o Tesouro, a Autoridade Tributária e a Comissão para a Cidadania e a Igualdade de Género. A atribuição é feita com base nas declarações do pedido, sujeitas a fiscalização posterior.

Quem tem menos de 65 anos e rendimentos baixos mantém a renda antiga protegida?

Sim. Se tens menos de 65 anos e o rendimento anual do agregado é inferior a 64.400 euros, o contrato passa para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), mas a renda fica igual durante cinco anos, apenas com as atualizações anuais legais. No Mais Habitação, estes contratos não transitavam para o NRAU e eram atualizados só pela inflação, sem prazo definido.

E quem tem menos de 65 anos e rendimentos acima de 64.400 euros?

O contrato também passa para o NRAU, mas a renda pode ser atualizada até 1/15 do valor patrimonial tributário da casa. Antes, a atualização ficava limitada à inflação. A diferença é relevante: os aumentos podem ser bem maiores do que a simples correção anual.

Os inquilinos com mais de 65 anos ficam protegidos?

Depende do rendimento. Abaixo de 64.400 euros por ano, o contrato não passa para o NRAU e a renda continua a ser atualizada apenas pela inflação, como já acontecia.

Acima desse valor, o contrato também não transita, mas a renda pode subir até 1/15 do valor patrimonial da casa. É a principal novidade para este grupo, já que o regime anterior não o previa para nenhum inquilino com mais de 65 anos.

As novas regras aplicam-se aos contratos que já existem?

Nem todas da mesma forma:

Para saberes o que te diz respeito, começa por perceber se tens um contrato antigo com regras próprias, um contrato já no NRAU ou um contrato novo.

Quando entra em vigor?

As medidas foram aprovadas em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 e seguiram para a Assembleia da República. O ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, disse que o pacote resultou de um "diálogo estrito" com os grupos parlamentares. Até à publicação em Diário da República, valem as regras atuais. Se tens um contrato de arrendamento, acompanha essa publicação para saberes a partir de quando as novas regras se aplicam.