És senhorio, inquilino ou vais construir casa? O pacote fiscal da habitação em 13 pontos

1. O que muda com este pacote?

Com a promulgação do decreto, aprovado ao abrigo da Lei n.º 9-A/2026, entram em vigor incentivos em quatro impostos (IVA, IRS, IRC e IMT), três novos regimes de incentivo ao arrendamento e um conjunto de benefícios para investidores, promotores e famílias.

O objetivo é que construir, reabilitar e arrendar casas a preços moderados compense mais do que deixar imóveis parados ou vender para compra especulativa. O plano foi aprovado no Parlamento com os votos favoráveis de PSD, CDS e IL e a abstenção do Chega.

2. O IVA na construção desce para 6% para toda a gente?

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Não. A taxa reduzida, que passa de 23% para 6%, aplica-se apenas a empreitadas de construção ou reabilitação de casas destinadas a habitação própria permanente com preço de venda até 660.982 euros, ou a habitação para arrendamento com renda até 2.300 euros por mês.

O benefício abrange obras com início do procedimento entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e o IVA pode ser exigível até 31 de dezembro de 2032. Quem ficar fora destes limites não tem acesso ao IVA reduzido.

3. E se o promotor não vender a casa dentro do prazo?

Se a casa não for vendida para habitação própria permanente, ou o primeiro contrato de arrendamento não for celebrado nos 24 meses seguintes à licença de utilização, o benefício perde-se. O promotor ou construtor terá de pagar a diferença entre os 6% e os 23%, com juros compensatórios.

O mesmo acontece se a renda ultrapassar os limites considerados moderados ou se a casa não estiver arrendada pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. O benefício é real, mas condicional.

4. Se estiver a construir a minha casa, também tenho IVA a 6%?

Sim, mas de outra forma. Para particulares que construam habitação própria e permanente fora de atividade empresarial há um regime de restituição parcial do IVA. O Estado devolve a diferença entre o IVA pago a 23% e o que resultaria da taxa de 6%, desde que o custo total, terreno incluído, não passe os 660.982 euros.

O pedido é feito eletronicamente à Autoridade Tributária até 12 meses depois da emissão da licença de utilização. O regime está ativo até 2032.

5. O que é uma "renda moderada"?

É o conceito central do pacote. Uma renda moderada corresponde, no máximo, a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026, o que dá cerca de 2.300 euros por mês. Abaixo deste teto, o senhorio tem acesso a benefícios relevantes em IRS e IRC.

A maioria das rendas em Lisboa e no Porto, mesmo fora das zonas mais caras, cabe neste limite, o que dá ao pacote um alcance alargado. Os limites podem ser atualizados todos os anos por portaria.

6. Sou senhorio. O que muda no meu IRS?

Muito. Para contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas celebrados até 2029, a taxa autónoma de IRS sobre as rendas desce de 25% para 10%. A redução aplica-se a contratos novos e aos que já existem, desde que a renda não passe os 2.300 euros por mês.

Para senhorios com contabilidade organizada ou empresas, as rendas habitacionais moderadas passam a contar apenas em 50% para efeitos de IRC.

7. Posso vender um imóvel sem pagar imposto sobre a mais-valia?

Sim, com condições. A isenção aplica-se quando o valor da venda, descontado o empréstimo associado, for reinvestido na compra de outro imóvel para arrendamento habitacional a rendas moderadas.

O reinvestimento tem de acontecer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e o novo imóvel tem de ficar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Se falhares estes requisitos, a mais-valia volta a ser tributada no ano do incumprimento. A medida vigora até 2029.

8. O que é o RSAA?

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento, de 2019, e pretende ser mais simples e previsível.

Os contratos que cumpram limites máximos de renda, calculados com base em 80% da mediana do preço por metro quadrado no concelho, e prazos mínimos de três anos (ou três meses em residência temporária) ficam totalmente isentos de IRS e IRC. A adesão faz-se na plataforma do IHRU, que valida os contratos e comunica à Autoridade Tributária. Os programas municipais de arrendamento acessível são integrados automaticamente.

9. O que são os Contratos de Investimento para Arrendamento?

Os CIA destinam-se a grandes investidores, como fundos e sociedades imobiliárias, com projetos em que pelo menos 70% da área seja para arrendamento habitacional a rendas moderadas. Em troca de manterem as casas arrendadas até 25 anos, têm acesso a um pacote fiscal alargado:

O contrato é celebrado com o IHRU e dá estabilidade jurídica: se o Estado mudar as regras e desequilibrar o investimento, o investidor tem direito a indemnização.

10. Sou inquilino. O que ganho?

O benefício é real, mas modesto face ao custo de vida nas grandes cidades. A dedução das rendas no IRS sobe de 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027, mantendo-se a taxa de 15% sobre as rendas pagas.

Na prática, se pagas 1.000 euros de renda por mês em Lisboa, podes deduzir até 1.000 euros no IRS a partir de 2027, em vez dos 700 euros anteriores.

11. Os estrangeiros vão pagar mais IMT?

Sim. Os não residentes fiscais que comprem casa em Portugal passam a pagar uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem isenções nem reduções. Escapa quem se torne residente fiscal nos dois anos seguintes à compra ou quem arrende o imóvel a renda moderada durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nesse caso, a Autoridade Tributária pode devolver a diferença.

A medida pretende travar a compra especulativa por não residentes, apontada como uma das causas da pressão sobre os preços em Lisboa e no Porto.

12. O que são as habitações de custos controlados?

As Habitações de Custos Controlados (HCC) são casas cujo preço de construção e venda é regulado pelo Estado, normalmente abaixo do mercado. Quem compra uma HCC pela primeira vez para habitação própria e permanente pode ter isenção total de IMT, desde que o preço não passe o primeiro escalão (cerca de 106.346 euros em 2026). Acima disso, aplica-se a taxa mais baixa da tabela geral, de 2%. Há ainda uma dedução no Imposto do Selo.

Os municípios decidem a aplicação destas isenções através da assembleia municipal, e ficam excluídos os contribuintes que já tenham outra casa.

13. Quando arrancam as medidas e até quando se aplicam?

A maioria das medidas produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026. Há três exceções que só entraram em vigor a 1 de junho de 2026: os CIA, o RSAA e o fim do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento.

O IVA a 6% e a restituição parcial para particulares abrangem obras iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com o IVA exigível até 31 de dezembro de 2032. Os principais benefícios sobre as rendas em IRS e IRC vigoram até ao final de 2029.