Taxa mista no crédito à habitação passou de 10% para 80% em três anos

Entre 2019 e 2021, a taxa mista representava apenas 10% do montante emprestado em novos créditos à habitação. A taxa variável dominava quase por completo, com 86%. Tudo mudou a partir de 2022.

Com a subida das taxas de juro e a incerteza sobre a sua evolução, os bancos passaram a promover a taxa mista como arma de concorrência e de retenção de clientes. Segundo o supervisor, "a taxa mista passou a representar 75% a 85% do montante contratado mensalmente no período mais recente". No primeiro semestre de 2026, ficou nos 80%.

Uma mudança que chegou a todos os bancos

A adesão não foi igual em todos os bancos. Algumas instituições avançaram mais cedo e com mais força, outras mantiveram durante mais tempo uma oferta assente na taxa variável. Com o passar dos trimestres, a diferença esbateu-se, e a taxa mista tornou-se dominante na generalidade dos principais bancos.

A comparação abrange os 12 maiores bancos, responsáveis por cerca de 99% dos novos créditos à habitação, excluindo renegociações. A taxa fixa para todo o prazo do empréstimo continuou a ter um peso reduzido: cerca de 6% dos novos contratos desde 2023. A mudança foi, por isso, da taxa variável para contratos que fixam os juros apenas nos primeiros anos.

Parte desta mudança tem origem numa intervenção do Estado. Além dos apoios extraordinários às famílias, a lei obrigou os bancos a apresentar simulações para as três modalidades, variável, fixa e mista, sempre que está em causa a compra ou construção de habitação própria e permanente.

Ao pôr as três opções lado a lado, essa obrigação facilitou a comparação numa altura em que a taxa mista já tinha uma vantagem concreta. Até à viragem de 2022 para 2023, os empréstimos com taxa mista eram, em média, mais caros do que os de taxa variável. Depois, a relação inverteu-se. Em vários meses de 2024, a taxa mista chegou a ficar mais de um ponto percentual abaixo da variável, e essa vantagem inicial mantém-se em alguns bancos desde o início de 2025.

Em julho de 2026, a taxa mista ultrapassou pela primeira vez a taxa variável no total de créditos à habitação em vigor no país.

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Escolher a taxa mista é só a primeira parte da decisão. A segunda, tão importante como a primeira, é durante quanto tempo a taxa fica fixa antes de passar a acompanhar a Euribor. E aqui há uma particularidade portuguesa.

Segundo o Banco de Portugal, o período de taxa fixa caiu de forma acentuada entre 2021 e 2023, precisamente quando a taxa mista se tornou dominante, e estabilizou perto de uma mediana de dois anos.

Em 2025, Portugal concentrou-se "sobretudo em contratos com períodos iniciais de fixação entre um e cinco anos, distinguindo-se dos países onde prevalecem contratos com períodos de fixação superiores a dez anos", diz o relatório.

Na prática, um mutuário português protegido pela taxa mista fica exposto à Euribor muito mais cedo do que um alemão ou um francês, para quem é comum fixar a taxa por mais de uma década.

Quem escolhe a taxa mista

O perfil do devedor também conta, ainda que menos do que as condições de mercado e o banco escolhido. É a principal conclusão de um modelo estatístico que o Banco de Portugal aplicou a cerca de 390 mil contratos celebrados entre janeiro de 2023 e junho de 2026. Ainda assim, há padrões claros:

O momento crítico: quando acaba a taxa fixa

Para quem tem taxa mista, o capítulo mais importante é o que fazer quando termina o período fixo. Nessa data, se nada mudar, o contrato passa a estar indexado à Euribor, com impacto direto na prestação.

O Banco de Portugal já tem um primeiro retrato desse momento. Segundo o relatório, "cerca de 20% dos contratos a taxa mista concedidos em 2023 que já tinham transitado para o período de taxa variável até março de 2026 registaram uma renegociação na proximidade da data de transição". Em cerca de 40% desses casos, a renegociação resultou numa nova fixação da taxa por, pelo menos, mais dois anos.

São dados preliminares, porque a maioria dos contratos celebrados desde 2023 ainda não chegou a essa fase. Mas mostram que uma parte dos devedores procura renovar a proteção em vez de aceitar a passagem pura e simples para a taxa variável. Se tens taxa mista, marca na agenda a data em que termina o período fixo e começa a negociar com alguns meses de antecedência.

Famílias a pedir mais, por mais tempo

Tudo isto acontece num mercado de crédito que continua a crescer com força. A maturidade média dos novos empréstimos chegou aos 32,1 anos no primeiro semestre de 2026, o rácio entre o empréstimo e o valor da casa (LTV) subiu para 75,2% e o peso da prestação no rendimento (DSTI) chegou aos 30%. As famílias estão a pedir mais, por mais tempo, num mercado em que os preços sobem há vários trimestres.

Falta ainda tempo para o Banco de Portugal confirmar se esta preferência resulta só da incerteza sobre a Euribor ou se é uma mudança duradoura na forma como os portugueses contratam crédito. O que já se sabe é que oito em cada dez novos empréstimos seguem esta modalidade e que muitos vão passar para a taxa variável nos próximos trimestres. Será aí que bancos e famílias vão perceber se a escolha foi acertada.