Como baixar a prestação da casa mesmo com os juros a subir

A conversa com o banco ganhou urgência. A 29 de outubro, a Euribor a 12 meses subiu para 3,308%, mais de um ponto acima dos 2,175% de um ano antes. Num crédito de 150 mil euros a 30 anos, com spread de 1% e revisão anual em novembro, a prestação sobe 89 euros, para 736,6 euros.

O Banco Central Europeu também não trouxe alívio. No mesmo dia, manteve a taxa de depósito nos 2,5%, e os mercados passaram a atribuir uma probabilidade de cerca de 82% a uma subida em dezembro.

As taxas Euribor não dependem de ti. Mas o spread, os seguros, o prazo e o capital em dívida podem ser mexidos.

Em todas as contas que se seguem, o ponto de partida é o mesmo: um crédito de 150 mil euros a 30 anos, indexado à Euribor a 12 meses (média de outubro de 2026), com spread de 1%. A prestação é de 736,6 euros.

1. Renegociar o spread no teu banco

A primeira conversa é com o banco onde tens o crédito. Podes pedir a alteração do spread, do indexante, do regime de taxa (variável, mista ou fixa), do prazo ou da modalidade de reembolso. O banco tem de concordar e pode recusar ou fazer uma contraproposta. O que não pode é cobrar comissão pela renegociação nem obrigar-te a comprar outros produtos.

Muitas famílias têm seguido este caminho. Em 2025 houve 49.795 renegociações de crédito à habitação, num montante superior a 5,1 mil milhões de euros, menos 26,4% do que no ano anterior. Em 2024, segundo o Banco de Portugal, 54,5% das renegociações mudaram só o spread.

De acordo com dados recolhidos pelo ECO junto dos dez principais bancos do crédito à habitação, o spread mínimo praticado ronda os 0,7%. Um ano antes estava nos 0,75%. Se o teu contrato tem um spread acima disso, tens um bom motivo para pedir uma renegociação.

Baixar o spread de 1% para 0,7%, o patamar mínimo do preçário de muitos bancos, faz descer a prestação cerca de 3,5%, para 716,52 euros. São menos 26 euros por mês, 313 euros por ano e cerca de 9.400 euros até ao fim do contrato.

2. Mudar o indexante e pedir nova avaliação da casa

Há dois pedidos que raramente entram na conversa com o banco e que podem baixar a prestação sem mexer no capital. O primeiro é trocar o indexante por outro de prazo mais curto. O segundo é pedir uma nova avaliação do imóvel para tentar um spread mais baixo.

No fim de outubro, a Euribor a 12 meses estava nos 3,308% e a de seis meses nos 2,973%. Passar para o prazo de seis meses reduz o indexante em cerca de 0,33 pontos percentuais. No exemplo, a prestação cairia para cerca de 707,51 euros, menos 29 euros por mês e perto de 350 euros por ano.

Mas nem tudo são ganhos. A prestação passa a ser revista duas vezes por ano em vez de uma, e uma subida do BCE chega mais depressa ao teu orçamento. A diferença entre os dois indexantes reflete, em parte, precisamente essa expectativa de subida.

A reavaliação funciona por outra via. O spread depende, em regra, do peso da dívida no valor da casa. Quem comprou há alguns anos deve hoje menos ao banco, e a casa pode valer mais. Imagina uma dívida de 150 mil euros sobre um imóvel avaliado em 200 mil (75%). Se a casa passar a valer 250 mil, o peso desce para 60%, o que pode colocar-te num escalão de risco mais baixo e, por isso, num spread mais favorável.

Aqui há custos concretos. A avaliação é paga por ti e o preço varia de banco para banco. Se a casa tiver desvalorizado, o resultado pode ser inútil ou até contraproducente, e não há garantia de que o banco reveja o spread. Antes de avançar, confirma com o gestor qual é o escalão de spread aplicável e a partir de que percentagem desce.

3. Pedir propostas à concorrência e transferir o crédito

Uma proposta de outro banco é o melhor argumento que podes levar ao teu. E podes transferir o crédito quando quiseres, desde que avises o banco com dez dias úteis de antecedência. O banco de origem tem depois mais dez dias úteis para enviar ao novo banco os dados do empréstimo.

Segundo o preçário dos cinco maiores bancos, o spread mínimo anunciado para taxa variável vai de 0,65% a 0,85%. Mas para lá chegar é preciso contratar outros produtos. Sem eles, o spread base sobe para valores entre 1,25% e 1,90%.

Também há campanhas para atrair clientes de outros bancos. No final de outubro de 2026, o Millennium bcp não cobrava os juros do spread nos primeiros dois anos e isentava de comissões iniciais as transferências aprovadas até 31 de dezembro. O Santander anunciava um spread promocional de 0,50% nos primeiros três anos. Em todos os casos, tens de fazer contas aos produtos exigidos: cartão de crédito, conta-pacote e seguros.

Mudar de banco também tem custos: comissão de reembolso antecipado, avaliação do imóvel, novo contrato, registos e imposto do selo. Alguns bancos pagam parte destas despesas, outros não. Por isso, faz sempre as contas todas.

4. Tirar o seguro de vida do banco

O seguro de vida associado ao crédito tem uma particularidade. O prémio sobe quase todos os anos, mesmo com a dívida a descer todos os meses, porque o cálculo pesa mais a idade dos segurados do que a redução do capital. Aos 50 anos podes pagar mais do que pagavas aos 40, apesar de deveres menos.

O banco não te pode obrigar a contratar o seguro na seguradora do grupo. Podes escolher outra, desde que as coberturas cumpram os requisitos mínimos, e podes mudar a meio do contrato. Várias seguradoras e mediadores anunciam reduções de "até 60%" no prémio quando o seguro é feito fora do banco.

O ponto sensível é o spread. Alguns bancos dão um spread mais baixo a quem tem o seguro com eles. A troca só compensa se a poupança no seguro for maior do que o eventual agravamento da taxa. Quanto mais velhos forem os titulares, mais provável é que compense.

Tem também em atenção que uma nova apólice implica um novo questionário de saúde. Se superaste uma doença grave, estás protegido pelo direito ao esquecimento, que impede o agravamento do prémio ou a exclusão de garantias nos seguros do crédito à habitação. O mesmo exercício pode ser feito com o seguro multirriscos.

5. Amortizar com as poupanças paradas

Reduzir a dívida é a forma mais direta de baixar a prestação, mas também é a que pede mais dinheiro de uma só vez. Com os novos depósitos a pagarem, em média, 1,63% e o crédito do exemplo a custar 4,3%, o dinheiro parado no banco rende menos do que a dívida custa.

Com uma amortização de 10 mil euros, a prestação desce de 736,6 para 687,5 euros, menos 49,1 euros por mês. São quase 590 euros por ano e cerca de 17.700 euros a menos em juros até ao fim do contrato. E, como o capital em dívida diminui, o seguro de vida também fica mais barato.

A isenção da comissão de reembolso antecipado nos contratos de taxa variável terminou a 31 de dezembro de 2025. A comissão voltou a estar limitada a 0,5% do capital amortizado na taxa variável e a 2% na taxa fixa. Numa amortização de 10 mil euros, são 50 ou 200 euros.

6. Alargar o prazo, com a calculadora à mão

Esticar o prazo dá folga imediata, mas sai caro. No exemplo, passar de 30 para 35 anos baixa a prestação para 685,5 euros, menos 51,1 euros por mês (-6,9%). O custo são mais de 22.700 euros em juros até ao fim do contrato.

A idade também conta. Desde 1 de agosto de 2026, a recomendação do Banco de Portugal fixa um prazo máximo de 40 anos para quem tem até 35 anos e de 35 anos acima dessa idade. A regra aplica-se a contratos novos. Na prática, a maioria dos bancos exige que o crédito termine até aos 70 ou 75 anos do titular mais velho.

Taxa fixa, produtos associados e a soma de tudo

Com a Euribor a subir e uma subida dos juros em dezembro como hipótese forte, fixar a taxa durante alguns anos ganha interesse. Em agosto de 2026, os novos contratos de habitação própria permanente com taxa fixa tiveram uma taxa média de 3,83%.

A fixação tem custos. As taxas fixas a 30 anos dos bancos estão bem acima desse valor e, durante o período fixo, a comissão de reembolso antecipado pode chegar a 2%. E deixas de beneficiar de uma eventual descida da Euribor.

A prestação também não é o único custo do crédito. A conta-pacote, os cartões e os seguros contratados para obter a bonificação do spread pesam no orçamento. Verifica se ainda usas esses produtos e quanto pagaste por eles nos últimos 12 meses. Às vezes, perder uma décima de bonificação no spread sai mais barato do que manter um cartão que ninguém usa.

Juntar várias destas medidas costuma valer mais do que qualquer uma isolada. Uma descida de 0,3 pontos no spread, um seguro de vida mais barato e uma amortização de 10 mil euros num crédito de 150 mil euros a 30 anos podem baixar a prestação em cerca de 74 euros por mês, ou 880 euros por ano, sem contar com a poupança no seguro. Para isso, basta reservares uma manhã para ir ao banco, levares propostas da concorrência e pedires tudo por escrito.