Novas regras para pedir crédito: o que muda com a taxa de esforço de 45%

O que muda na concessão de crédito à habitação e ao consumo?

A principal mudança é a redução do limite máximo à taxa de esforço (DSTI) de 50% para 45%. Isto significa que a prestação mensal de um crédito, incluindo um choque simulado na taxa de juro, não pode exceder 45% do rendimento líquido do agregado familiar.

Além disso, reduzem-se as exceções que permitiam a alguns bancos ultrapassar esse limite, acaba a meta de maturidade média de 30 anos para a habitação e ajustam-se os prazos máximos por idade. O objetivo é conter o endividamento das famílias num momento em que o crédito à habitação e o crédito ao consumo crescem a ritmos elevados.

Porque decidiu o Banco de Portugal apertar as regras agora?

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O supervisor justifica a decisão com a evolução recente do mercado. O stock de crédito à habitação cresceu 10,6% em termos anuais até março de 2026, mais de três vezes a média da área do euro (2,9%), e o crédito ao consumo avançou 8,5%.

Ao mesmo tempo, os preços da habitação subiram 18,9% num ano, o endividamento das famílias voltou a aumentar para 81,6% do rendimento disponível e o Banco de Portugal identificou sinais de relaxamento nos critérios dos bancos para avaliar a solvabilidade dos clientes. Com forte concorrência bancária e valorização acentuada dos imóveis, o regulador antecipou um aumento do risco de incumprimento se nada fosse feito.

O que é exatamente o DSTI?

O DSTI mede o peso do total das prestações mensais de todos os teus créditos face ao rendimento líquido, depois de impostos e contribuições para a Segurança Social. Para o calcular, o banco soma as prestações dos créditos que já tens e a do novo contrato.

Nos créditos com taxa variável ou mista, o cálculo inclui um choque na taxa de juro: 0,5 pontos percentuais para prazos até cinco anos, 1 ponto para prazos entre cinco e dez anos e 1,5 pontos para prazos acima de dez anos. É ainda considerada, em regra, uma redução de pelo menos 20% no rendimento a partir dos 70 anos, se o contrato ultrapassar essa idade e ainda não estiveres reformado.

Qual é, na prática, o novo limite máximo?

O limite geral passa de 50% para 45% do rendimento líquido, sempre com o choque simulado na taxa de juro, que chega a 1,5 pontos nos créditos à habitação a mais de dez anos. Os bancos terão de ser mais cautelosos com famílias já muito endividadas, sobretudo as que pedem montantes elevados face ao salário.

O Banco de Portugal explica que, apesar da descida dos juros entre 2024 e 2025 e da subida dos rendimentos, a taxa de esforço nos novos contratos não baixou como seria de esperar e manteve-se em níveis historicamente altos.

As exceções que permitiam ultrapassar o limite também diminuem?

Sim, e de forma significativa. Até agora, os bancos podiam conceder até 15% do crédito acima do limite geral, divididos em duas margens: 10% para taxas de esforço entre 50% e 60% e 5% sem qualquer limite. A nova recomendação junta tudo numa única margem de 10% do crédito concedido por semestre, para contratos com DSTI acima de 45%.

O supervisor sublinha que a banca usou apenas cerca de 6% destas exceções em 2025, pelo que o impacto no acesso ao crédito deverá ser limitado.

O limite ao valor do empréstimo face ao preço da casa (LTV) também muda?

Não nos limites principais. Mantém-se o máximo de 90% para quem compra, constrói ou faz obras na habitação própria e permanente, e de 80% para outras finalidades, como uma segunda casa. A única alteração é o fim do limite de 100% para a compra de imóveis dos próprios bancos, que passam a seguir as regras gerais.

Ou seja, para comprar casa própria continuas a poder financiar até 90% do valor do imóvel, como acontece desde 2018.

Os prazos máximos ficam mais curtos ou mais longos?

Depende da idade. Para quem tem entre 30 e 35 anos, o prazo máximo sobe de 37 para 40 anos, igual ao dos mais jovens. Acima dos 35 anos, mantém-se o limite de 35 anos.

O Banco de Portugal explica que o alargamento ajuda a compensar o corte na taxa de esforço para os mutuários mais jovens, já que um prazo mais longo dilui a prestação mensal.

Porque acaba a recomendação de uma maturidade média de 30 anos?

A meta, criada em 2018, pretendia que a média dos prazos concedidos pelos bancos não passasse dos 30 anos. O Banco de Portugal reconhece que se tornou difícil de conciliar com a entrada de mais compradores jovens, que naturalmente contratam prazos mais longos. Como os limites por idade já garantem prudência suficiente, a meta foi eliminada.

O crédito pessoal e o crédito automóvel também são afetados?

Sim, mas de forma limitada. Os prazos máximos não mudam: 7 anos para crédito pessoal e 10 anos para crédito automóvel e para crédito pessoal destinado a educação, saúde ou transição energética. A grande alteração é a mesma da habitação: a taxa de esforço máxima desce de 50% para 45%.

O Banco de Portugal nota que o crédito ao consumo cresce 8,5% ao ano, acima da média europeia, e que dois terços destes devedores estão nos escalões de rendimento mais baixos.

Se já tenho um crédito, sou afetado?

Não. As novas regras aplicam-se apenas a contratos novos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026. Não têm efeito retroativo.

Ficam também de fora refinanciamentos, consolidação de créditos, renegociações para evitar incumprimento, cartões de crédito, descobertos autorizados e créditos de valor igual ou inferior a dez vezes o salário mínimo.

Vai ficar mais difícil para os jovens comprarem casa?

O impacto é misto. A descida da taxa de esforço máxima pode reduzir o montante que um jovem consegue pedir, sobretudo porque este grupo já tem taxas de esforço médias de quase 30% e recorre muito à garantia pública lançada em 2025. O alargamento do prazo para 40 anos entre os 30 e os 35 anos ajuda a atenuar esse efeito.

Há ainda um pormenor importante. As medidas do Banco de Portugal são uma recomendação, não uma lei, e funcionam segundo o princípio "cumprir ou explicar": os bancos podem afastar-se dos limites, mas têm de justificar a decisão ao supervisor.

Vai ser mais difícil obter crédito?

Não de forma generalizada, mas sim para quem tem um perfil de risco mais elevado, que é precisamente o alvo da medida. Os estudos do próprio Banco de Portugal apontam para efeitos negativos moderados e temporários sobre o volume de crédito no curto prazo. Em contrapartida, espera-se crédito de melhor qualidade, menos incumprimento e bancos mais resistentes. Se tens uma situação financeira equilibrada, não deverás sentir grandes diferenças.

Este aperto tem relação com a garantia pública e o pacote da habitação?

Indiretamente, sim. O Banco de Portugal reconhece que a isenção de IMT e de Imposto do Selo para jovens até 35 anos e a garantia pública, que em junho de 2026 já cobria 45,2% dos contratos e 47,6% do montante contratado por jovens para comprar casa, atraíram mais primeiros compradores e contratos com LTV e prazos mais elevados.

Os mutuários com garantia pública apresentam, em média, LTV, prazos e taxas de esforço mais altos e rendimentos mais baixos. Sem pôr em causa estas políticas, que são do Governo, o supervisor quis equilibrar o maior acesso ao crédito com critérios mais prudentes, para evitar o endividamento excessivo das famílias mais jovens.