Índice do artigo▾
Portugal registou no segundo trimestre de 2026 a maior subida do preço das casas na União Europeia: 16,5% num ano, segundo o Eurostat. Em Lisboa e no Porto, é só mais um sinal da pressão acumulada sobre o mercado da habitação.
Um trabalhador que receba o salário médio de Lisboa e viva sozinho tem de entregar 54% do ordenado líquido para arrendar um T1 na capital. Com o salário mínimo, a renda desse T1 é superior ao próprio salário. Para comprar, as contas pioram. Desde 2017, os preços no Porto triplicaram e os de Lisboa mais do que duplicaram, enquanto o salário médio terá subido cerca de 37% em Lisboa e 48% no Porto até 2025.
Foi este desencontro entre o que se ganha e o que custa ter casa que, em outubro de 2026, levou centenas de pessoas a acampar no Rossio, em Lisboa, e na Praça D. João I, no Porto, a pedir o fim da reforma da lei das rendas, mais habitação pública e o fim dos despejos de quem não tem alternativa.
A régua: a taxa de esforço
Dizer que os salários não acompanharam os preços é uma coisa. Medir o que isso significa no orçamento de uma família é outra. O instrumento para o fazer é a taxa de esforço, isto é, o peso da renda ou da prestação do crédito no rendimento líquido mensal do agregado. Bancos, senhorios e famílias usam-na para decidir se uma casa é comportável, e há dois limites de referência:
- —Taxa de esforço equilibrada: a renda ou a prestação não deve ultrapassar um terço (33%) do rendimento líquido mensal do agregado, segundo os princípios de equilíbrio das finanças pessoais.
- —Taxa de esforço máxima: não deve ultrapassar metade do rendimento líquido. No crédito à habitação, o Banco de Portugal apertou esse teto a partir de 1 de agosto de 2026: a prestação, já com um choque simulado na taxa de juro, não pode passar de 45% do rendimento líquido do agregado. Até julho, o limite era de 50%.
Os dados oficiais mais recentes sobre salários por concelho são de 2024. Segundo a Pordata, com base nos Quadros de Pessoal, o ganho médio mensal bruto de quem trabalha por conta de outrem era de 2.120,9 euros em Lisboa e de 1.929,7 euros no Porto. Atualizados com a inflação de 2,3% em 2025 e de 2,8% nos 12 meses até setembro de 2026, sobem para cerca de 2.230 euros brutos em Lisboa e 2.029 euros no Porto.
Depois de descontar 11% para a Segurança Social e a retenção de IRS das tabelas de 2026, para um trabalhador sem dependentes, o salário líquido fica nos 1.608 euros em Lisboa e nos 1.496 euros no Porto. O salário mínimo, de 920 euros brutos, deixa 819 euros líquidos.
Arrendar: as contas de um T1 e de um T2
Nos 12 meses terminados em junho de 2026, a renda mediana dos novos contratos foi de 17,43 euros por metro quadrado em Lisboa e de 14,48 euros no Porto, segundo o INE. Num T1 de 50 metros quadrados, isso dá 872 euros em Lisboa e 724 euros no Porto. Num T2 de 80 metros quadrados, 1.394 euros na capital e 1.158 euros no Porto.
Com estas rendas, a taxa de esforço equilibrada exige um rendimento líquido de 2.641 euros para um T1 em Lisboa e de 4.225 euros para um T2. No Porto, 2.194 e 3.510 euros. Em nenhuma das cidades quem vive sozinho com o salário médio consegue ficar dentro dessa margem, mesmo num T1. Em Lisboa, a renda leva 54% do salário líquido médio. No Porto, 48%, perto do limite máximo.
- —Num casal em que os dois recebem o salário médio da cidade, um T2 consome 43% do rendimento líquido em Lisboa e 39% no Porto. Em ambos os casos, acima do nível recomendado. Com dois salários mínimos, um T1 absorve 53% do rendimento do casal em Lisboa e 44% no Porto, e um T2 chega aos 85% e 71%.
- —Para quem vive sozinho com o salário mínimo, a renda mediana de um T1 em Lisboa ultrapassa o salário líquido. No Porto, fica nos 88%.
E estas contas partem de rendas de contratos já assinados. Os valores pedidos nos anúncios são mais altos, e as casas pequenas custam mais por metro quadrado.
É nos anúncios que a comparação com Espanha fica mais clara. Segundo o Idealista, em setembro de 2026, o preço pedido para arrendar em Lisboa era de 25,1 euros por metro quadrado, acima dos 23,4 euros de Madrid. O Porto, com 19 euros, estava perto de Barcelona, com 20,1 euros.
A diferença está nos salários. Em Lisboa, a renda anunciada de um T2 de 80 metros quadrados equivale a 90% do salário médio bruto estimado da cidade, e no Porto a 75%. Em Madrid, a mesma casa equivale a 61% do custo salarial médio de 3.060 euros da Comunidade de Madrid, segundo o INE espanhol. Em Barcelona, a 58% dos 2.770 euros da Catalunha.
Comprar casa com as novas regras do Banco de Portugal
Na compra, a distância entre salários e preços é ainda maior. Entre abril de 2025 e março de 2026, o preço mediano das casas vendidas em Lisboa foi de 5.082 euros por metro quadrado, mais 15,2% num ano. No Porto, 3.510 euros, mais 16,7%. Em Lisboa, os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram uma mediana de 6.325 euros por metro quadrado, contra 5.000 euros dos compradores nacionais.
A estes preços, um T2 de 80 metros quadrados custa 406.560 euros em Lisboa e 280.800 euros no Porto. As regras do Banco de Portugal permitem financiar até 90% do valor da habitação própria, o que obriga a uma entrada de 40.656 euros em Lisboa e 28.080 euros no Porto, sem contar impostos e outros custos.
Para quem tem 35 anos ou menos, o prazo pode chegar aos 40 anos, e há isenção de IMT e de Imposto do Selo. É esse o pressuposto destas contas. Com a Euribor a 6 e 12 meses perto dos 3% e um spread de 1%, a prestação fica nos 1.529 euros em Lisboa e nos 1.056 euros no Porto.
Um casal com dois salários médios gasta 48% do rendimento líquido com essa prestação em Lisboa, acima do limite de 45% do Banco de Portugal, e isto antes do choque de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro que os bancos têm de simular. No Porto, o mesmo casal gasta 35%, um pouco acima da margem equilibrada, mas dentro do limite do supervisor.
Sozinho, com o salário médio, ninguém compra este T2 em nenhuma das cidades: a prestação levaria 95% do salário líquido em Lisboa e 71% no Porto. Um casal com dois salários mínimos fica pior: 93% em Lisboa e 65% no Porto.
A conta ao contrário: que casa cabe no teu salário
Se quiseres manter a prestação num terço do rendimento, um casal com dois salários médios de Lisboa pode comprar uma casa de cerca de 282 mil euros. Dá para 55 metros quadrados na cidade, menos do que um T2 médio. Um casal com dois salários mínimos, mesmo esticando a prestação até aos 45%, não vai além dos 196 mil euros: 39 metros quadrados em Lisboa ou 56 no Porto.
Para um jovem que procure casa sozinho e receba o salário médio, a compra continua fora do alcance nas duas cidades, mesmo num T0 ou T1 de 50 metros quadrados.
- —Em Lisboa, uma casa com esta área custa 254.100 euros, exige 25.410 euros de entrada e uma prestação de 956 euros por mês, 59% do salário líquido médio. A garantia pública para jovens também não resolve. Ao financiar a totalidade do preço, dispensa a entrada, mas aumenta o empréstimo e, por consequência, a prestação e a taxa de esforço.
- —No Porto, o preço desce para 175.500 euros e a prestação para 660 euros, 44% do salário. Fica abaixo do limite de 45%, mas com o acréscimo de 1,5 pontos que o banco tem de aplicar, a taxa de esforço sobe para 55% e o crédito arrisca ser recusado. Dentro das regras, este trabalhador consegue financiar, no máximo, uma casa de 31 metros quadrados em Lisboa e de 41 no Porto.
A periferia como saída
A alternativa está fora das duas cidades. No primeiro trimestre de 2026, o metro quadrado vendido custava 2.631 euros na Moita, 3.061 euros no Seixal e 3.062 euros em Vila Franca de Xira, segundo o INE. A estes preços, um T1 de 50 metros quadrados custa entre 131.550 e 153.100 euros, com uma prestação entre 495 e 576 euros. Para quem recebe o salário médio de Lisboa, a taxa de esforço fica entre 31% e 36%, e o crédito passa no teste do banco, que a coloca entre 38% e 44%.
Na Área Metropolitana do Porto, Gondomar (2.325 euros por metro quadrado), Valongo (2.413 euros) e Maia (2.611 euros) permitem comprar um T1 com a mesma área com prestações entre 437 e 491 euros, entre 29% e 33% do salário médio do Porto, dentro da margem equilibrada. A estas contas tens de somar o custo das deslocações diárias para o trabalho.
Para quem ganha o salário mínimo, nem a periferia resolve. Com 819 euros líquidos, o crédito máximo que um banco pode aprovar não chega para 50 metros quadrados em nenhum destes concelhos.
Dez anos de desencontro
O INE começou a publicar preços e rendas por concelho em 2017. Nos 12 meses terminados em junho desse ano, o metro quadrado vendido custava 2.231 euros em Lisboa e 1.171 euros no Porto. Desde então, subiu 128% em Lisboa e 200% no Porto. As rendas dos novos contratos, que estavam nos 9,62 euros por metro quadrado em Lisboa e 6,77 euros no Porto, aumentaram 81% e 114%.
Os salários ficaram para trás. Entre 2017 e 2025, o salário médio subiu cerca de 37% em Lisboa e 48% no Porto, e o salário mínimo aumentou 65%, de 557 para 920 euros.
Em 2017, a renda de um T2 em Lisboa equivalia a 49% do salário bruto médio da cidade. Em 2026, equivale a 63%. No Porto, passou de 41% para 57%. Para comprar um T2, eram precisos oito anos de salário bruto médio em Lisboa e cinco no Porto, contando 14 meses por ano. Hoje são precisos 13 anos em Lisboa e quase dez no Porto.
Em Madrid, as rendas subiram ao ritmo de Lisboa: de 12,9 euros por metro quadrado em setembro de 2016 para 23,4 euros em setembro de 2026, mais 81%, segundo o Idealista. Em Barcelona, a subida foi de 38%. Mas os salários de Madrid e da Catalunha continuam a dar uma margem que Lisboa e o Porto não têm.
A crise da habitação nas duas maiores cidades portuguesas já não se limita a quem ganha pouco. Quem recebe o salário médio e vive sozinho já não cabe nas regras de um orçamento equilibrado, e uma família com dois salários mínimos está fora do crédito à habitação. Em dez anos, ter casa em Lisboa ou no Porto passou a depender menos do que se ganha e mais de quantos salários entram em casa, da poupança acumulada ou de uma herança.
O acordo de valorização salarial prevê um salário mínimo de 970 euros em 2027. Mas, para que as subidas salariais cheguem à habitação, os preços das casas e das rendas teriam de arrefecer bastante. Até lá, o recibo de vencimento vai continuar a decidir menos do que o mercado.
Faz as tuas contas no simulador Arrendar ou Comprar →
Faz as tuas contas no simulador Salário Líquido Mensal →
Termos neste artigo
Escrito por Luís Leitão — para o Portefólio Perfeito.
Escrito por Luís Leitão. Este artigo foi publicado originalmente no ECO a 20 de outubro de 2026.
Ler o artigo original no ECO →